2010年的楼市注定是不平静的。

　　7月2日-4日，由21世纪经济报道主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第10届年会上，调控以后的楼市趋势，成为激烈争论的话题。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生说，遏制部分城市房价过快上涨的效果是显著的，同比房价增幅下降，环比房价下降，开发商资金充裕度下降，调控的初步目标已经达到。

　　华远地产董事长任志强建议开发商尽早降价，否则政府能出台更加严厉的打压政策。上海复地董事长范伟也表示，“房企要有销售，必须随行就市，以消费者接受的价格卖房子”。在目前的市场环境下，有大公司带头降价是好事。

　　北京师范大学研究中心主任钟伟表示，从资金面情况来看，开发商撑到第三季度没问题，但按照现在的销售状况，到了四季度他们就得想想办法。“如果成交量跟不上，预计国庆前后房价会出现松动，到明年年初房价会出现明显的下滑”。

　　“万科目前已经在把新产品低价入市”，万科执行副总裁肖莉在接受记者采访时，只是表示，万科在以一个合理的价格销售产品。

　　首创集团总经理刘晓光也表示，核心城市的核心区域楼市价格没有下降的空间，但核心城市的边缘区域有20%左右的下降空间。国金证券首席经济学家金岩石则判断，未来两三个月房价将整体下跌约5%，少数楼盘和区域下跌20%-30%。

　　但表象的后面，人们还在追问楼市背后的经济和制度设计问题。

　　经济不可能二次探底

　　遏制部分城市房价过快上涨的第一步目标虽已实现，但聂梅生在博鳌论坛上提出了另一种正在呈现的担忧。楼市新政调控后，销售额下降了60%，考虑到房地产长期以来特殊的经济地位，一些负面效应或将产生。

　　聂梅生表示，“房地产调控是双刃剑”，目前在外部环境上，人民币还在升值，出口形势不乐观，调整结构和经济转型对我国经济来说需要时间和资本，“房地产业不能大涨大落，否则实体经济又会形成另外一个青黄不接”。

　　刘晓光也坦承，如果这样下去，今年因房地产调控所损失的gdp可能会有2个点左右，如果加上其对上下游影响的带动性，这个数字或将达到4个点。

　　宏观调控、楼市低迷对经济的传导作用会否让通胀预期加大、“经济二次探底”？

　　“下半年经济会适当放缓，但是不会存在二次探底的问题，一季度gdp是11.9%，二季度如果达到10%左右，上半年的经济增长就会达到11%，下半年平均只要达到8%，经济增长还是在9.5%左右。”中国人民银行研究局局长张健华表示。

　　财政部财政科学研究所所长贾康也对宏观经济形势表示相对乐观，称“我们现在并没有进入后危机时代”。贾康认为，对于通货膨胀，目前仍然处于管理通胀预期政策时间段上，并不等于现实通胀压力。

　　张健华指出，通货膨胀的预期是存在的，原因在于目前的cpi明显超过了一年期存款利率。但目前普遍认为中国今年的通货膨胀不会有特别大的问题。

　　经济学家、北京科技大学教授赵晓则认为，中国经济今年一个季度比一个季度低，所谓的通货膨胀的问题是根本不存在的，如果说通货膨胀是老虎的话，政府就是武松，而且政府是养老虎的，政府扮演武松的角色，“通货膨胀不是问题，中国经济严重的问题是接下来是否会面临中期低速的增长，从现在来看，态势和可能性是非常大的。”

　　退出还是继续？

　　经济乍暖还寒时候，楼市调控最难将息。楼市调控两月有余，在量跌价滞的当口，逐渐显现的国内外经济阴晴不定状况，使得有人开始大胆猜测：号称“史上最严”的楼市调控或将鸣金收兵。

　　住建部政策研究中心相关负责人日前曾表示，中央已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备，调控政策不会半途而废。

　　7月4日，国土资源部总规划师胡存智表示，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30%。而今年3月国土部仅规定“竞买保证金不得低于出让最低价的20%”。

　　金岩石就此指出，第三、第四季度gdp增幅可能跌破8%的政策底线。一旦发生，政府的调控政策必然转向，这也意味着本轮房地产调控政策行将结束。“最佳买房时机大约在12月。”

　　“政策最迟会在明年退出，房价只是暂时下跌，未来由于供给的断层，房价很可能出现反弹。”路劲地产董事局主席单伟豹认为这一次的宏观调控仍然不会成功。

　　但也有不同意见者认为，实际上，这一轮的宏观调控或只是一个开始。

　　赵晓表示，目前楼价和成交量双下降，是因为楼价还没有跌到大家的心理价位。他指出，下半年，“政府政策有可能放松，但是退出可能很小，这次调控最大不一样是老百姓不答应房价再上涨”。过去十年中国楼市经历了九次调控，“如果到现在第十次调控还是失败，倒下的将会是政府部门的公信力”，这次的调控只能往前推，房产调控只是个开始。

　　“今年一季度gdp增长达到11.7%，许多人变得非常自信和傲慢，他们觉得中国经济的发展已不再需要房地产与汽车，尽管今年gdp增长的走势很可能是前高后低，但考虑到政府目前正希望为经济降温，政策放松的可能性很小，顶多就是货币政策的微调。”钟伟表示。

　　制度改革不得不行

　　调控解决不了房地产的根本问题。历次调控被人诟病，就在于未能触及与房地产相关的一系土地、税收、财政和分配制度。如果制度仍然缺位，调控就不可能成功。

　　阳光100董事长易小迪认为，土地问题不解决，根本性的供求问题是无法解决的。房地产市场化进程在本次调控过程中是倒退的，采取计划经济的手段不允许购买房屋，或者将房价下调才会发预售证，这样的房价不真实。“如果要想改变这种局面，实质上是改变土地出让金和土地收益的问题，政府可以收到土地出让金，而不应该得到土地开发的全部收益，应该交给市场，从而使土地供应的链条完整。”

　　中坤集团董事长黄怒波表示，从调控的方式与市场效果来看，调控过后，房价还可能出现报复性价格上涨的问题，因为完全的行政调控并没有解决供需问题。

　　聂梅生认为，房产税改革已是大势所趋，应该在房屋持有环节征税，关键是要厘清土地出让金与房产税的关系。据了解，去年土地和房地产的税收对中国税收的贡献率超过了35%。而任志强就此表示，“房产税如果只是增加了老百姓的负担，那这个改革一定是失败的。”例如，二套房交易的税费，本来是为了打压二手房房价，“结果房价并没降下去”。如果土地出让金、使用费、各环节的税都取消，那才可以征收房产税。“乱加税是不允许的。”

　　也许正如聂梅生所说，房地产当前的问题不是房价高和低的问题，也不是可以压的问题，而是深层次的改革问题，例如土地政策、房产税、农村小产权等等问题，“这不是经济层面的问题，也不是通过一次的调控，通过政府的行政干预就可以解决问题。”